文：栎祐
关于房价下跌的讨论，自2013年以来从未停止过。当房价上涨时，购房者说房价会下跌。房价不涨的时候，市场也说房价会降，但真的降了吗？没有人能给出确切的结论，每个人都有自己的观点和理由。
2018年，中国平均房价为8736元/平方米。这个时候，很多人说房价要降，但到了2019年底，根据国家统计局的数据，全国平均房价还涨到了9000元以上。在2020年开年之后，房价仍然被“看跌”，9月份，房地产市场甚至出现了“七折促销”的情况，真的要跌下去了吗？
据悉，9月7日晚，以恒大为开端，拉开“金九银十”降价促销大幕：全国房地产享受房价三折优惠。他还表示，今年9月至10月，将完成2000万元的销售任务。一时间，满城风雨，眼看着降价，购房者浮动着的心终于落下来了：房价终于扛不住要跌了。
这是什么概念？相当于100万套房子直接降了30万，而且范围还是全国性的房地产。原因其实很简单，楼市的“价格战”已经拉开，如果其他开发商不进行促销降价，那么市场份额就会被恒大抢走，连“亏本买卖”的机会都没有了；相反，一旦开发商之间的“价格战”形成规模，楼市就会产生“钟摆效应”，高房价将开始“撑不住”，对于那些还没有买房的人来说，这无疑是个好消息。
然而，事情并不是那么简单。9月17日，河南省房地产商会组织召开闭门会议，数十家房地产企业参加，最终达成共识：不带头降价。还抛出四个原因：
1.降低房价会导致买房人的资产缩水，甚至出现维权，不利于行业的稳定。
2.房价下跌将导致相关行业的价格变化，如金融业、服务业、建材业等。
3.如果房价下跌，将导致一批中小房地产企业倒闭，可能会增加市场上未完工楼盘的数量。
4.购房者买涨不买跌，即使降价，也无法完成销售目标。
大致的意思就是说：房价不能降。对此，潘石屹用12个字交底。
潘石屹早就看到了房价涨跌的问题。潘石屹认为，中国房价下跌20%才是底线。如果真的超过这个比例，大多数房地产公司将不复存在。也就是说，目前房地产企业的利润率还是很高的，20%才会导致亏损。与实体企业微薄的利润相比，20%是相当不错的。
既然是市场经济活动，房价可以涨，为什么不能跌？潘石屹这样认为。而又有多少房地产企业能真正遵守“不带头降价”呢？根据克尔瑞数据显示，从2020年下半年到2021年上半年，超过1.5万亿元的债务到期。如果真的债务临近，能否坚持不降价实在是个未知数。
在楼市的“钟摆效应”下，明年房子会出现“首个贬值潮”吗？
2020年可以说是房地产市场增长最疲软的一年。一方面，开发商的销售业绩惨淡，恒大率先打响了“金九银十”的“价格战”；另一方面，城镇居民住房拥有率已经很高，说明大家并不缺房。相反，高抵押贷款已经成为一种负担。因此，楼市已经形成的“钟摆效应”将会加速房价的持续下跌。然而，这也带来了一个问题。如果房价继续下跌，对于那些较早买房的人来说，明年他们手上的房子将迎来“首个贬值潮”。
专家说：2021年的房价会让你更难过！高房价即将开始“撑不住”了？
房价持续上涨的基础是不乏高位接盘者。相反，市场上最缺乏的是高位接盘者者。可以毫不夸张地说，即使购房需求集中释放，开发商仍陷入“卖房滞销”的困境。很大一部分原因是，房地产市场已经“有价无市”。这从楼市的“钟摆效应”可以看出。
特别是在央行报告中提到的“城镇居民住房拥有率96%”中，恒大的“房价7折优惠”可以瞬间降100万房子直降30万，这也说明高房价仍有明显很大的降价空间。无论是买房还是刚需，房价的涨跌都直接关系到他们的购房成本和房产。从目前经济GDP的回升来看，恐怕要到明年才能恢复到繁荣期，房价自然会继续下跌。
对于房地产开发和房价涨跌的问题，官方媒体《人民日报》也多次给出了自己的看法。在《中国不会依靠房地产投机拉动经济》一文中，基本含义用11个字表达：中国不会靠炒房刺激经济，批评高房价，谴责炒房行为。
同样，在《希望房地产念好“稳字诀”》一文中，也表达了类似观点，直指房地产价格问题。人民日报认为，稳定地价可以保持房价稳定，保证市场预期稳定。房价决不能暴涨暴跌，这两种异常行为都不利于行业的稳定发展。
从目前来看，房地产泡沫的意义大于投资升值的概念。8月下旬，央行与住房和城乡建设部召开各大房地产企业座谈会，提出收紧房地产融资“三条红线”，以阻隔融资扩张。超过80%的房地产企业被“三条红线”拒之门外，因此，要保护资金，唯一的办法就是加快销售，回收现金流，增加银行融资。
在这种进退之间，形成了“钟摆效应”。按照这个逻辑发展，金九银十房价的下跌只是一道“开胃菜”，明年经济发展仍然跟不上，房价还会进一步下跌。换言之，高房价将开始“撑不住”：房子将在明年出现“第一波贬值潮”，2021年的房价会让你更难过。
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